Kapora Yandı mı, İade mi? Gayrimenkul Satışında Vazgeçmenin Bedeli (Hi

Kapora Yandı mı, İade mi? Gayrimenkul Satışında Vazgeçmenin Bedeli (Hukuki Rehber)

Ev baktınız, beğendiniz, fiyatta anlaştınız ve ciddiyetinizi göstermek için bir miktar kapora (bağlanma parası) gönderdiniz. Ya da tam tersi; evinizi satıyorsunuz, alıcıdan kaporayı aldınız ve ilanı kaldırdınız.

Peki, ertesi gün telefon çaldı ve karşı taraf "Ben vazgeçtim" dedi. Şimdi ne olacak?
Verilen kapora yanar mı? Satıcı vazgeçerse kaporayı iki katı mı öder? Yoksa hiçbir şey olmamış gibi iade mi edilir?

Gayrimenkul piyasasında kulaktan dolma bilgilerle hareket etmek, binlerce liralık zarara yol açabilir. Bir Gayrimenkul Danışmanı olarak, kapora hukuku ve cayma bedeli hakkındaki gerçekleri sizin için yazdım.

1. Kapora Nedir? (Bağlanma mı, Cayma mı?)

Hukukumuzda kapora iki farklı anlama gelebilir. Hangi niyetle verildiği, kaderini belirler:

• Bağlanma Parası: Sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, vazgeçme durumunda iade edilmesi gerekir.
• Cayma Akçesi (En Yaygın Olan): Taraflardan biri sözleşmeden dönerse, bu parayı ceza olarak kabul eder. Gayrimenkul piyasasında "kapora" denildiğinde kastedilen ve uygulanan genellikle budur.

2. Senaryo A: Alıcı Vazgeçerse Ne Olur?

Alıcı olarak kaporayı gönderdiniz ama kredi çıkmadı veya daha güzel bir ev buldunuz.

• Kural: Eğer aranızda yazılı bir protokol varsa ve bu paranın "cayma akçesi" olduğu belirtilmişse; alıcı vazgeçtiğinde verdiği kaporayı kaybeder. Satıcı, o süre boyunca evini başkasına satmayarak (ilanı kaldırarak) bir fırsat maliyeti yaşamıştır ve kapora bu zararı karşılar.

3. Senaryo B: Satıcı Vazgeçerse Ne Olur? (İki Katı Kuralı)

Satıcı olarak kaporayı aldınız, ancak ertesi gün başka biri daha yüksek fiyat teklif etti ve satmaktan vazgeçtiniz.

• Kural: Türk Borçlar Kanunu'na ve yerleşik Yargıtay kararlarına göre; haklı bir sebep olmadan satıştan vazgeçen satıcı, aldığı kaporayı iade etmekle kalmaz, aldığı kapora tutarı kadar da tazminat öder.
• Örnek: 50.000 TL kapora aldıysanız, alıcıya 100.000 TL olarak geri ödemek zorunda kalabilirsiniz.

4. Altın Kural: "Söz Uçar, Yazı Kalır"

Kaporanın hukuki bir güce sahip olması için en kritik nokta yazılı delildir.

• Banka Dekontu: Açıklama kısmına sadece "Kapora" yazmak yetmez. "X Mahallesi, Y Ada, Z Parseldeki dairenin satışı için verilen cayma akçesidir" ibaresi yazılmalıdır.
• Sözleşme: En sağlam yöntem, emlak ofisinde veya aranızda basit bir "Kapora Sözleşmesi" veya "Alım-Satım Protokolü" imzalamaktır. Bu kağıtta; "Alıcı vazgeçerse kapora yanar, satıcı vazgeçerse iki katı öder" maddesi açıkça yazmalıdır.

5. Resmi Satış Vaadi Sözleşmesi (Noter)

Burada bir ince detay var: Türkiye'de gayrimenkul mülkiyetini devretme vaadi sadece Noter veya Tapu huzurunda yapılırsa %100 geçerlidir.

• Adi yazılı (kendi aranızda yaptığınız) sözleşme ile kimseyi "evi zorla satmaya" mecbur edemezsiniz. Ancak bu sözleşme, kaporanın tazminatı konusunda delil niteliği taşır. Yani evi zorla alamazsınız ama paranızı tazminatıyla geri alabilirsiniz.

6. Emlakçının Hizmet Bedeli Hakkı

Unutmayın, yetkili bir emlak ofisi aracılığıyla yapılan işlemlerde, taraflardan biri keyfi olarak vazgeçerse, emlakçı hizmetini tamamlamış sayılır. Vazgeçen taraf, emlakçının komisyonunu da ödemekle yükümlü olabilir (Sözleşme şartlarına göre).

Sonuç: Kaporayı Hafife Almayın

Kapora, "biraz bekletme parası" değil, ciddi bir ticari taahhüttür.

• Alıcıysanız: Evi alacağınızdan %100 emin olmadan (krediniz onaylanmadan) kapora göndermeyin.
• Satıcıysanız: Kaporayı aldığınız an ilanı kaldırma ve diğer teklifleri reddetme sorumluluğuna girersiniz. Keyfi vazgeçişin bedeli ağırdır.

Bu süreçte mağdur olmamak, doğru sözleşmeyi hazırlamak ve paranızı güvenceye almak için profesyonel bir danışmanla ilerlemek en güvenli yoldur.

Serkan PALA
Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı

“Gayrimenkulünüz için profesyonel destek almak isterseniz benimle iletişime geçebilirsiniz.”