Aidatları Artık Yönetici Değil, Siz Belirleyeceksiniz!

Site Yönetimlerinde "Keyfi Zam" Dönemi Bitiyor: Aidatları Artık Yönetici Değil, Siz Belirleyeceksiniz! (Yeni Kanun Teklifi)

Türkiye’de apartman ve site sakinlerinin en büyük kabusu nedir? Cevap belli: "Kira ile yarışan aidatlar."

Yıllardır süregelen "Yönetici kendi kendine bütçe yapıyor, bize sadece ödemek düşüyor" şikayetleri nihayet Ankara’nın gündemine girdi. Meclis’e sunulan yeni Kanun Teklifi’nin 3. ve 4. maddeleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) köklü değişiklikler yaparak site yönetimlerinde kartları yeniden dağıtıyor.

Artık yöneticilerin "Ben yaptım oldu" deme devri kapanıyor. Peki, bu yeni düzenleme neleri değiştiriyor? Yöneticinin yetkisi nerede bitiyor, kat malikinin sözü nerede başlıyor?

Bir Gayrimenkul Danışmanı olarak, cebinizi doğrudan ilgilendiren bu hukuki değişikliği en sade haliyle analiz ettim.

1. Devrim: "Tek Başına Belirleme" Yetkisi Alınıyor

Eskiden (Mevcut uygulamada), site yöneticisi bir "İşletme Projesi" (Tahmini bütçe) hazırlar, bunu maliklere tebliğ ederdi. Eğer süresi içinde itiraz edilmezse, o bütçe kesinleşirdi. Bu durum, genel kurula katılmayan veya hukuki süreci bilmeyen ev sahipleri için sürpriz aidat artışlarına neden olurdu.

Yeni Düzenleme (Madde 3 ve 4) Ne Diyor?
Kanun teklifiyle birlikte; site ve apartman yöneticilerinin, avans (demirbaş toplama) ve aidat tutarlarını tek başına belirleme yetkisi sınırlandırılıyor.

• Artık yönetici, "Elektriğe zam geldi, aidatı %100 artırdım" diyemeyecek.
• Aidat ve avans tutarları, mutlaka Kat Malikleri Kurulu’nun (Genel Kurulun) onayına tabi olacak. Yani son sözü, parayı ödeyen (siz) söyleyeceksiniz.

2. "Geçici İşletme Projesi" ve Onay Zorunluluğu

Yöneticilerin en sık kullandığı yöntemlerden biri, genel kurul toplamadan bütçe yapıp tebliğ etmekti. Yeni kanun bu açığı da kapatıyor.

Yeni Kural:
Eğer sitenin onaylanmış bir işletme projesi yoksa, hizmetlerin aksamaması (elektrik, su kesilmemesi, güvenliğin maaşının ödenmesi vb.) için yöneticiye "Geçici İşletme Projesi" yapma hakkı tanınıyor. ANCAK;

• Yönetici bu geçici bütçeyi yapsa bile, bunu kafasına göre uygulayamayacak.
• Bu projenin, kanunda belirtilen belirli bir süre içinde toplanacak olan Genel Kurul’un (Kat Malikleri Kurulu) onayına sunulması zorunlu hale getiriliyor.
• Yani yönetici; "Ben geçici bütçe yaptım, böyle devam edelim" diyemeyecek. "Ben taslağı hazırladım, gelin onaylayın veya değiştirin" demek zorunda kalacak.

3. Hedef: Şeffaflık ve Denetim

Bu düzenlemenin temel amacı; şeffaflıktan uzak, denetimsiz ve keyfi harcamalarla şişirilen aidat bütçelerinin önüne geçmektir.

• Kat malikleri artık "Onay Makamı"dır.
• Yöneticiler ise "İcra Makamı"dır.
• Harcamaların ve toplanacak paraların hesabı, genel kurulda kuruşu kuruşuna verilmek zorundadır.

4. Kat Malikleri Ne Yapmalı? (Sorumluluk Sizde)

Kanun sizi koruyor ama bir şartla: Toplantılara Katılın!
Bu yeni yetkiler, Kat Malikleri Kurulu'nda (Genel Kurul) kullanılır. Eğer "Benim işim var, vekalet vereyim" derseniz veya toplantıya gitmezseniz, onay yetkisini başkalarına devretmiş olursunuz.

• 2026 yılında aidatlarınızı düşürmek veya kontrol altında tutmak istiyorsanız, apartman toplantılarını angarya olarak görmeyin. Orası artık sizin "Bütçe Komisyonunuz"dur.

Sonuç: Patron Sizsiniz

Yeni Kanun Teklifi, site yönetimlerini profesyonel ve hesap verebilir bir yapıya zorluyor. Yöneticinin "keyfi" kalemi kırılıyor, kat malikinin "onay" imzası değer kazanıyor.

Bu süreçte sitenizdeki yönetim planını incelemek, haklarınızı öğrenmek ve aidat adaletsizliğiyle mücadele etmek için profesyonel destek alabilirsiniz.

Unutmayın; mülk sizin, para sizin, karar da sizin olmalı.

Serkan PALA
Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı

“Gayrimenkulünüz için profesyonel destek almak isterseniz benimle iletişime geçebilirsiniz.”