2025 Gayrimenkul Karnesi: Satışların Ne Kadarı Krediliydi?

2025 Gayrimenkul Karnesi: Satışların Ne Kadarı Krediliydi? 1. El ve 2. El Pazarında Şaşırtan Veriler

2025 yılı, Türkiye gayrimenkul tarihinde "Kredisiz Yıl" veya "Nakit Yılı" olarak kayıtlara geçti. Yüksek enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan sıkı para politikaları ve yüksek faiz oranları, konut satış istatistiklerini kökten değiştirdi.

Yıl boyunca sahada gördüğümüz "Banka kredisi yok, peşin para konuşur" durumu, yıl sonu verileriyle de resmiyet kazandı. Peki, 2025'te satılan 100 evin kaçı banka kredisiyle alındı? Yatırımcı sıfır konuta mı yoksa ikinci ele mi yöneldi?

Bir Gayrimenkul Danışmanı olarak, 2025 yılının satış verilerini ve bu rakamların 2026 için ne anlama geldiğini detaylıca analiz ettim.

1. Genel Tablo: Toplam Satışlarda "Toparlanma"

2024 yılında dip seviyeleri gören konut satışları, 2025 yılında kısmi bir toparlanma yaşadı. Toplam konut satışları, bir önceki yıla göre artış göstererek 1 Milyon 300 Bin bandını zorladı.

• Anlamı: İnsanlar faizler yüksek olsa da barınma ihtiyacını veya enflasyondan korunma refleksini ertelemedi.

2. Tarihi Veri: İpotekli (Kredili) Satışlar %10'un Altında Kaldı!

2025'in en çarpıcı verisi budur. Geçmiş yıllarda (örneğin 2020-2021) toplam satışların %30-40'ını oluşturan ipotekli satışlar, 2025 yılında tarihi dip seviyeleri gördü.

• Veri: 2025 yılında gerçekleşen toplam konut satışlarının sadece %9,5 ile %10'u banka kredisi (ipotekli) ile gerçekleşti.
• Geriye Kalan %90: Satışların %90'ı "Diğer Satışlar" olarak adlandırılan; peşin nakit, senetli satışlar veya şirket içi vadelendirme yöntemleriyle yapıldı.
• Analiz: Bu durum, orta gelir grubunun piyasadan çekildiğini, piyasayı "nakit gücü olan yatırımcıların" domine ettiğini gösteriyor. Banka kredisi, 2025'te neredeyse hiç kullanılmadı.

3. Birinci El (Sıfır) vs. İkinci El Savaşı

İnşaat maliyetlerindeki artış, müteahhitlerin yeni proje üretme iştahını kapatınca, sıfır konut arzı kısıtlı kaldı. Bu da ibreyi ikinci ele çevirdi.

A) İkinci El Satışlar (Pazarın Hakimi)

• Oran: Toplam satışların yaklaşık %68 - %70'i ikinci el konutlardan oluştu.
• Neden? Sıfır konut fiyatlarının maliyet kaynaklı yüksekliği ve vatandaşın "daha uygun fiyatlı" olduğu için eski binalara veya yaşı olan sitelere yönelmesi bu tabloyu yarattı.

B) Birinci El (Sıfır) Satışlar

• Oran: Toplam satışların payı %30 - %32 bandında kaldı.
• Neden? Kredi musluklarının kapalı olması, özellikle markalı konut projelerinden "senetli" alımları artırsa da, toplam hacimde ikinci elin gerisinde kalmasını engelleyemedi.

4. 2026 İçin Bu Veriler Ne Söylüyor?

2025 verileri bize net bir sinyal veriyor: "Birikmiş bir kredi talebi var."

• Kredili satış oranının %10 seviyesinde olması sürdürülebilir değildir. Bu oran normal piyasa koşullarında %30-35 bandındadır.
• 2026'da beklenen faiz indirimleriyle birlikte, 2025'te kredi kullanamayan o büyük kitlenin (%90'lık dilimin içindeki bekleyenler) piyasaya girmesi bekleniyor.
• Bu da, 2025'te "nakit" ile ucuza kapatılan evlerin, 2026'da "kredi" ile değerleneceği anlamına gelir.

Sonuç: Nakit Alan Kazandı, Şimdi Sıra Kredide

2025, "Cash is King" (Nakit Kraldır) sözünün hakkını veren bir yıldı. İkinci el piyasası rekor kırdı, bankalar devre dışı kaldı.

Ancak 2026'da rüzgar tersine dönebilir. Kredili satış payının artmasıyla birlikte fiyatların da yukarı yönlü hareket etmesi kaçınılmazdır.

Piyasanın veri odaklı analizi ve bölgenizdeki fırsat portföyler için benimle iletişime geçebilirsiniz.

Serkan PALA
Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı

“Gayrimenkulünüz için profesyonel destek almak isterseniz benimle iletişime geçebilirsiniz.”